商业物业的前期管理（西牡丹园麦当劳南抽化粪池一般怎么收费）

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设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 物业管理成本测算对于商业物业管理者而言，物业管理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响

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到商业物业的经营管理水平和商业项目的定位。因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。 1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成： 1

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) 人工费用 ：包括工资总额及福利费。 2) 环境卫生费 ：

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包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。 3) 治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。 4) 绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。 5) 公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。 6) 公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。 7) 管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。 8) 保险费。 9) 不可预见费 。 ) 管理酬金。 ) 税金。 2、由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定；服 　　

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